Das passive Halten von Immobilien reicht nicht mehr aus.
Der Immobilienmarkt steht auf dem Prüfstand. Mária Janušková, Partnerin bei TPA, einem seit 30 Jahren verlässlichen Partner bedeutender Immobilienprojekte, erläutert, warum es heute nicht mehr ausreicht, Immobilien lediglich zu erwerben und zu halten, und welche entscheidende Rolle präzises Reporting, eine durchdachte Steuerstruktur sowie die Fähigkeit spielen, gesetzliche Veränderungen frühzeitig zu erkennen und darauf zu reagieren.
Verändert sich Real Estate heute von einer stabilen Anlageform zu einer risikoreicheren Disziplin?
Real Estate ist nicht länger automatisch ein „sicherer und stabiler Hafen“. Wir sehen den Druck steigender Zinsen, eine höhere Volatilität bei Bewertungen, steigende Betriebskosten, strengere regulatorische Anforderungen sowie einen zunehmenden Druck im Zusammenhang mit Impairment-Tests. Investoren prüfen die Qualität der Mieter sowie die langfristige Nachhaltigkeit der Cashflows deutlich sorgfältiger als früher. Die Investition bleibt weiterhin attraktiv, erfordert jedoch ein aktives Risikomanagement und nicht nur das passive Halten von Immobilien.
Womit beschäftigen sich CFOs und CEOs heute anders als noch vor einigen Jahren?
Anstatt mit einer einzigen Prognose zu arbeiten, berücksichtigen sie heute mehrere Szenarien für die Entwicklung von Zinssätzen, Kosten und Auslastungsquoten. Während früher das Wachstum im Mittelpunkt stand, sind heute Stabilität und Resilienz die entscheidenden Faktoren. Bei Transaktionen geht es längst nicht mehr nur um die Akquisition selbst, sondern um deren langfristige Nachhaltigkeit.
Welche Faktoren beeinflussen Investitionsentscheidungen am stärksten?
Zinssätze, die Verfügbarkeit von Finanzierungen und das regulatorische Umfeld. Aus buchhalterischer Sicht ist die Methodik der Vermögensbewertung von zentraler Bedeutung, da sie sowohl die Bilanz als auch die zukünftige Berichterstattung beeinflusst. Auch steuerliche Aspekte spielen eine wichtige Rolle – insbesondere die Ausgestaltung der Abschreibungen, die umsatzsteuerliche Behandlung sowie die Entscheidung zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal, die die Gesamtrendite einer Investition maßgeblich beeinflussen kann. Nicht zuletzt ist auch entscheidend, ob ein Unternehmen über die Kapazitäten verfügt, eine Immobilie langfristig und effizient zu bewirtschaften.
Ist der Markt derzeit eher defensiv geprägt oder kehrt die Risikobereitschaft zurück?
Der Markt ist vorsichtiger geworden. Früher dominierten die Bereitschaft zu schnellem Wachstum und eine höhere Risikotoleranz, während Investoren heute stabile Erträge, hochwertige Mieter und langfristige Nachhaltigkeit bevorzugen. Risiken werden nicht vermieden, sondern aktiv gesteuert. Die Risikobereitschaft kehrt nur selektiv zurück, insbesondere in Segmenten mit starker Nachfrage, wie beispielsweise der Logistik.
Wo machen Unternehmen bei Real-Estate-Transaktionen die größten Fehler?
Immobilientransaktionen gehören zu den komplexesten geschäftlichen Vorgängen, und ihre Unterschätzung führt häufig zu unnötigen Risiken und höheren Kosten. In der Praxis treten immer wieder dieselben Fehler auf. Einer dieser Fehler ist eine unklare Transaktionsstruktur – der Investor sollte von Anfang an genau wissen, ob er die Immobilie selbst oder die Gesellschaft erwirbt, die Eigentümerin der Immobilie ist.
Ein weiteres häufiges Problem ist eine unzureichende Due Diligence. Eine oberflächliche Prüfung rechtlicher, steuerlicher, bilanzieller oder technischer Aspekte kann zu unerwarteten Verpflichtungen, zusätzlichen Investitionen oder Einschränkungen bei der weiteren Nutzung der Immobilie führen.
Auch die richtige steuerliche Gestaltung spielt eine wichtige Rolle. Eine fehlerhafte Beurteilung der Umsatzsteuer, steuerlicher Befreiungen oder der Verrechnungspreise kann noch lange nach Abschluss der Transaktion finanzielle Folgen haben.
Unternehmen unterschätzen zudem häufig die Bedeutung eines wirksamen vertraglichen Schutzes. Fehlende Garantien, unklare Bedingungen für die Übergabe der Immobilie oder eine unzureichende Berücksichtigung steuerlicher Folgen erhöhen das Risiko – insbesondere auf Seiten des Käufers.
Nicht zuletzt kommt es vor, dass Investoren künftige regulatorische Entwicklungen nicht ausreichend berücksichtigen. Verschärfte Umweltanforderungen können künftig zu höheren Betriebs- oder Sanierungskosten für Immobilien führen.
Wie beeinflussen Steuern Investitionsentscheidungen?
Investoren orientieren sich in erster Linie am makroökonomischen Umfeld. Steuerliche Aspekte spielen jedoch eine bedeutende Rolle bei der Strukturierung einer Transaktion und können in bestimmten Fällen einen entscheidenden Einfluss auf die Rendite einer Investition oder den letztlichen Verkaufspreis haben.
Welche gesetzlichen Änderungen haben den größten Einfluss?
Hierzu zählen insbesondere das neue Baugesetz und die Änderungen in den Genehmigungsverfahren, die geplante Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Auswirkungen auf Eigentums- und Mietverhältnisse sowie die zunehmend strengere europäische Gesetzgebung im Bereich der Energieeffizienz von Gebäuden. Auch die Konsolidierungsmaßnahmen der Regierung haben erhebliche Auswirkungen, insbesondere die höhere Mehrwertsteuer, die Einführung einer Finanztransaktionssteuer sowie neue Abgaben im Bausektor.
Wo entstehen die größten Herausforderungen im Rechnungswesen und Reporting?
Zumeist entstehen sie durch eine fehlerhafte Klassifizierung von Immobilien, deren Bewertung sowie die zeitliche Erfassung von Erträgen. Oft fehlt die Verknüpfung zwischen der rechtlichen, technischen, steuerlichen und bilanziellen Perspektive. Das Ergebnis sind inkonsistente Reports, die das Vertrauen von Investoren und Management gleichermaßen beeinträchtigen.
Ist die Qualität von Daten und Reporting ein Wettbewerbsvorteil?
Ja. Sie ermöglicht schnellere und präzisere Entscheidungen. Ein CFO muss heute in der Lage sein, nahezu in Echtzeit zu reagieren. Auch Banken achten heute deutlich strenger auf die Qualität des Reportings. Unternehmen, die über gut aufgesetzte Prozesse verfügen, verschaffen sich einen Vorsprung in Verhandlungen mit Investoren.
Was passiert, wenn ein Unternehmen Real Estate nur aus einer Perspektive betrachtet?
Es entstehen blinde Flecken. Es fehlt der ganzheitliche Blick, was zu Fehlentscheidungen führen kann. Real Estate ist eine Kombination aus Cashflow, Regulierung, Markt und Menschen. Wenn einer dieser Faktoren außer Acht gelassen wird, kann ein Projekt zwar formal korrekt sein, wirtschaftlich jedoch nicht nachhaltig.
